שלום רב, יש לי שאלה קצת מורכבת, מקווה שאצליח להסביר.
רכשתי דירה יחד עם אבא שלי לפני כמה שנים ב1,200,000 ללא משכנתא. לפני שנתיים הרחבנו והכפלנו את השטח לשני דירות, והכל ללא היתר וללא קבלות, כעת הדירה שווה כ 2,200,000 ויותר(הציעו לנו כבר)שני הדירות מושכרות. התכנית שלנו לעבור לגור שם בינתיים ולקחת משכנתא כ 600-700 אלף לפי 50 אחוז מהשווי הרשום ולרכוש דירה נוספת, הבעיה שבשנים הקרובות נמכור את הדירה הראשונה כי אנו ממתינים לקנות בפרוייקט מסויים שאמור לצאת, ואז נשלם 25 אחוז מס על השבח(שבח של מאות אלפים כביכול) שזה המון!
ולכן השאלה היא:
איך לתכנן את המס הצפוי הכי נכון לפני שנשקיע
1)האם למכור כעת לפני שיש לי משהו אחר (אומרים ש'נכס לא מוכרים') ובינתיים אני ימשיך לשלם לאבא שלי חצי מהשכירות מהכיס כי זה הסיכום, אבל אני יוכל למקסם את המשכנתא.
2)האם בכדיי להיפתר ממס כעת כדאי להעביר על שם אבא שלי ואז ישלם שליש מס דירה שניה, אבל כשיוריש 2 דירות נשלם כנראה גם המון מס על השבח של דירה בירושלים מלפני עשרות שנים?
או שגם אם נמכור כשזה על שמו נשלם המון שבח כי זו דירה נוספת על שמו?
3)עדיף לנו כרגע לא למכור כי אנו רוצים לגור שם בינתיים, האם יש דרך להקטין את המס שבח בעתיד או להוכיח איך שהוא את ההוצאה על הבניה (שבאמת עלה כחצי מיליון ש"ח)
או לרכוש כעת דירה נוספת ולהצהיר שתוך שנתיים נמכור את הקיים למרות שלא יודע אם נמכור תוך שנתיים…
אשמח לעצה אני כבר הרבה זמן רוצה להשקיע ותקוע בגלל הבלבול.
תודה מראש
תשובתו של עו"ד בתחום הנדל"ן אבנר רון
בשאלות של תכנון מס, אני מציע להיוועץ עם עורך דין, היות ונדרש להכיר את פרטי העסקה, לרבות מועד רכישת הנכסים, שוויו של כל נכס ונכס ושיעור המס הצפוי במכירתו, אופן רישומו, הוצאות שהוצאו והנן מוכרות לטובת קיזוז במס וכיוצ"ב נתונים שמשתנים מעסקה לעסקה. עם תכנון מס נכון בהחלט אפשר להקטין את שיעור המס.
יש לקחת בחשבון שיחידות שבנויות ללא היתר, צפויה בעיה במכירתן, היות ולא ניתן לרשום את הזכויות ו/או להפריד את היחידות (זאת שעם היתר וזאת שללא היתר) וכמו כן תהיה בעיה לקבל מימון בנקאי עבורן. נתון זה כדאי לקחת בחשבון בעת תכנון העסקאות.
2
Like
522