תשובתו של אלי קלופמן מומחה למיסוי:
כמומחה למיסוי וחשבונאות של הקורס אציין כי הכנסות משכירות למגורים היא ההכנסה עם מגוון אפשרויות גביית המס הנמוכה ביותר מבין ההשקעות. אסכם את האפשרויות:
1. הכנסות עד 5100 ש"ח לחודש משכירות למגורים – פטורות לגמרי ממס. שימו לב כי אם משכירים דירה למגורים עם ריהוט ו/או מחסן ו/או חשבונות צריכה וכדו' אפשר להפריד את החוזים כך שבפועל להישאר מתחת לגובה ההכנסות החייב. זה לא משנה כמה דירות ובלבד שזו ההכנסה בסה"כ מכל הדירות.
2. הכנסות מעל 5100 בחודש אך פחות מ10,200 בחודש – יש פטור חלקי ממס. החישוב מעט מסובך ולכן אציין כי ככל וההכנסה יותר גבוהה – הפטור יותר נמוך ואתן שתי דוגמאות:
הכנסה של 6000 לחודש – מתוכם 4200 יהיה פטור ו1800 יהיה חייב.
הכנסה של 7000 לחודש – מתוכם 3200 יהיה פטור ו3800 יהיה חייב וכן הלאה.
החלק החייב במס יהיה בהתאם לגובה המס של בן/בת הזוג עם ההכנסות הגבוהות ביותר (אלא אם כן יוכח כי מדובר בדירה שלא בבעלות שני בני הזוג אלא רק אחד מהם). בחירה במסלול זו פוטרת מהגשת דוח מס אלא אם מגישים ממילא ואז צריך לדווח גם על ההכנסות האלה.
3. בכל מקרה יש מסלול של 10% מס על כל ההכנסות כך שבמקום להשתמש בפטור החלקי כאשר על החלק החייב יכולים להגיע למס גבוה של 35 ואפילו 47% פשוט משלמים 10% מהשקל הראשון. ברוב המקרים המסלול הזה הוא הכי משתלם וזאת מסיבה נוספת: מי שמשלם מס פעם בשנה עד 31 לינואר את ה10% בגין השנה החולפת יהיה פטור מהגשת דוח מס.
4. מסלול נוסף זה מסלול שכולל הכרה בהוצאות של רכישת הדירה (לא בשנת הקנייה אלא פרוס ל50 שנה ולא במלואו כי חלק מעלות הרכישה זה הקרקע) כולל הוצאות ריבית (רק ריבית כמובן) על משכנתא. בדירות יקרות מאוד זה יכול להשתלם כי גובה ההכנסה החייבת = הכנסות פחות הוצאות רכישה (פחת) ובניכוי גם של הוצ' ריבית על משכנתא גבוהה יכול להגיע לסכומים נמוכים ואז המס יהיה נמוך. במסלול זה חייבים להגיש דוחות מס מדי שנה לרשות המיסים.
5. לא מומלצת האופציה של רכישת דירות באמצעות חברה כי אם כמות הדירות היא משמעותית – יכולים להגיע לחבות מע"מ ומס הכנסה כהכנסה עסקית במקום מס על הכנסה פסיבית. יתירה מכך אין הטבות במס שבח לדירה בבעלות חברה ובסופו של דבר את הרווחים מהדירות בעל החברה ירצה למשוך לעצמו (או ליורשיו) ואז ממילא במשיכת הכספים מהחברה הוא ישלם מס וביטוח לאומי ולא ירוויח מהטריק הזה כלום…

תודה רבה. תשובה מלאה ומחכימה.